第 IV 集团有限合伙企业将会承担洛杉矶市政工程地区中心开发区内的两个独立投资。该合伙企业的投资结构与第 I 集团和第 II 集团相似，它们的投资目标是完全相同的。投资将会以基础 设施开发“过渡贷款”的形式投向加利福尼亚州圣贝纳迪诺市内的两个不同公共重建开发机 构。IVDA 和 SBIAA 是与加利福尼亚州圣贝纳迪诺市的前诺顿空军基地以及麦克来伦商业 园有限责任公司有关联的两家机构，麦克来伦商业园有限责任公司是利福尼亚州圣贝纳迪诺市前麦克来伦空军基地的主要重建开发商。两项投资的具体介绍如下：

A、IVDA / SBIAA 项目
第一笔投资投向 IVDA 和 SBIAA。IVDA 和 SBIAA 已经授权 洛杉矶市政工程 投资 4000 万美元， 用于投资多项基础设施建设项目，并作为总投资 30600 万美元的过渡资本。该投资将是最后 一次与 Stater Bros.市场设施项目有关的 洛杉矶市政工程投资。洛杉矶市政工程 合伙企业将向 IVDA / SBIAA 提供第六笔单独投资，一如既往地支持前诺顿军事基地的主要重建开发计划取得圆满完成。

洛杉矶市政工程的资金将与IVDA资金、联邦拨款、当地配套资金和IVDA的两个最大开发商（Stater Bros.公司和希尔伍德开发公司）的私人资本。下文将详细说明本投资合伙企业的投资项目。


1、IVDA 对希尔伍德开发公司承担的偿付协议义务的过渡融资

希尔伍德开发公司，是前诺顿空军基地的主要重建开发商，该公司与 IVDA 签订协议， 协议规定该公司将提供资金，用于前诺顿空军基地的主要基础设施建设。IVDA / SBIAA 作 为负责前军事基地重建开发的政府团体，在前军事基地的开发项目开始之前，必须找到一条 获得主要基础设施建设资金的途径。IVDA 和希尔伍德开发公司签订了一份处置和开发协议（DDA），协议规定，希尔伍德开发公司提供资金用于基础设施建设，IVDA 负责偿付这些资金。希尔伍德开发公司已经并将继续根据 IVDA 的开发需要，建设基础设施。希尔伍德开 发公司将投入 1900 万美元进行基础设施建设，另外投资 8200 万美元建造两栋南盖特楼宇。

1900万美元的基础设施投资在南盖特楼宇建造后支付，以用于基础设施建设。除两栋南盖特楼宇的初始建筑费用（4200 万美元）外，柯尔已经购买了其中一栋楼宇，并将在今后的建设中投资 4000 万美元。洛杉矶市政工程的过渡融资，能够为 IVDA 赢得更多时间，从全面的建设基础设施，这将大大有利于税收收入增长，IVDA 将能够使税收收入增长收益达到最大化。这是 TIF 税收增额融资制度实实在在的收入来源，将会用于偿还洛杉矶市政工程 第 IV 集团的投资。 过渡融资用于偿还希尔伍德开发公司的基础设施投资和希尔伍德开发公司因此发生的经常性开支，包括南盖特项目所需的基础设施部分和希尔伍德开发公司开发的 DDA 协议规 定项目。这些基础设施由暴雨下水道和防洪控制改进项目组成，涵盖了蓄洪水库、公用市政 设施升级（供水、排水和其他设施）、道路改进、道路景观、街灯和交通信号灯。

预算：
A）、基础设施：1918 万美元； B）、两栋南盖特楼宇：8200 万美元； 总费用：10118 万美元。

2、IVDA 对 Stater Bros.公司承担的偿付协议义务的过渡融资Stater Bros. 市 场 （ 以 下 简 称 “ SBM ”） 公 司 办 公 和 配 送 中 心 位 于 前 诺 顿 空 军 基 地（“NAFB”），该办公和配送中心由占地 160 英亩的物业组成，这些物业的业主中包括了 IVDA和 SBIAA。SBM 项目的初定投资为 29500 万美元，但是截至目前为至，SBM 公司已经投入 了 37840 万美元。

前诺顿空军基地首期重建开发期间，IVDA 未能获得融资来源以启动基础设施建设这一大规模项目。依据业主参与协议（OPA），IVDA 同意向 SBM 偿还 OPA 中具体指定的基础 设施和场地开发费用。根据前文所述，IVDA 没有可以筹集资金的融资来源以支付现场拆除、场地准备和其他基础设施建设的主要费用部分。IVDA 早已意识到基础设施费用是促进经济增长和创造就业的唯一最大障碍。如果 IVDA 能够找到办法获得初始费用，度过这一资金缺口时期，到 IVDA 能够获得收入来源以支付大部分基础设施费用，那么，经济就开始得以促 进，随之而来的就是创造就业机会。无论是利用开发商的资金来源，或者是 SBM 结合联邦 拨款和洛杉矶市政工程资金，IVDA 已经找到方法，度过这一基础设施建设的资金缺口时期。除了 SBM 实际支付的项目费用外，IVDA 还支付了联邦的 EDA 拨款 320 万美元和 SBM 缴纳的 490 万美元土地出让金，以启动约 200 万平方英尺的 20 世纪 40 年代的老旧葡萄酒仓库建筑物的拆 除阶段和基础设施建设，这些仓库的功能已经过时，不适用于现代仓库运营。

SBM 已经于 2010 年第一季度向 IVDA 递交了发票，请求偿还在现场准备阶段、安装、 公用设施重新布置、道路建设和其他类似现场开发中实际发生并由 SBM 支付的基础设施建设费用 4800 多万美元，但不包括与建设垂直建筑物有关的费用。4800 万美元中仅包括像SBM 偿还的费用，并不包括用于公共基础设施建设的联邦拨款和其他 IVDA 资金。本基础设施建设的拨款资金是 320 万美元，另加 490 万美元的 IVDA 资金。

IVDA 有义务在收到递交的发票之日，按照 OPA 上规定的现场开发费用，立即尽其所能向 SBM 偿还该费用。SBM 的设施建设已接近完工，目前仅余下汽车维护和加油设施，但是，IVDA 不再需要通过洛杉矶市政工程进行融资。

总而言之，SBN项目的最后部分的洛杉矶市政工程投资使 IVDA 拥有足够的基础设施费用资金，将 SBM 引入 IVDA 和前诺顿空军基地。必须说明的是，洛杉矶市政工程并没有在之前的投资合伙企业中将 IVDA 的初始请求投资额重复计算到 SBM 的 29500 万美元的费用中。项目成本目前已经超过 37840 万美元。洛杉矶市政工程 仅有权针对8340万美元的差额提出请求，这被推定为与 SBM 设施有关的投资。

预算：
A）、剩余的 Stater Bros. Markets 项目（之前未分配建设成本），等于 8340万美元；
B）、联邦拨款和其他投资支付的基础设施建设费用，810万美元。
基础设施和 Stater Bros. Markets 项目的总费用：9150万美元。

3、SBIA 的美国海关楼的工程设计和建造的融资

美国海关楼是固定机场基地（以下简称“FBO”）的一个重要组成部分，该机场出租给圣贝纳迪诺米利翁航空公司（FBO 运营商）。美国海关楼建设目前已经展开了前期的现场准备和场地平整，初期的实际建造工程目前正在等待美国海关办公室对平面图的最终批准。美国海关楼的建筑面积为 36500 平方英尺，由三层组成，其中两层将用作海关办公室，该设施拥有足够的乘客筛查区，以适应所有飞机，包括 B-747 飞机。从停机坪到二楼之间安装了一座机桥，以便于大型商用客机的乘客直接进入美国海关的筛查区，底层也利用 FBO 运行商 的设施对普通航空飞机进行类似筛查。

美国海关设施预计将于 2010 年第三季度完工，并于 2011 年第一季度全面运营。该建筑 面积 36500 平方英尺的建筑物的造价预计为 780 万美元。美国海关楼的第三层，一旦完成，将出租给该区域的 FBO 运营商，供 FBO 运行商所服务机组人员、航线和飞机业主代表使用。

预算：
A）、IVDA / SBIAA 支付的建设费用：780 万美元；
B）、FBO 运营商和美国海关支付的租户扩建费用：110 万美元；
总建造费用：890 万美元。

4、SBIA的米利翁航空公司固定机场基地运营商（FBO）设施的建筑设计、工程设计和建造的融资


项目简介：

根据 2007 租赁和运营协议，FBO 设施由以下部分组成：
a、一座建筑面积约 41000 平方英尺的 FBO 行政办公楼和终端设施；
b、一座面积约 42000 平方英尺的公用航空机库；
c、原 NAFB Washrack，经由 SBIAA 改建成一座现代飞机库设施，该改建使用联邦 EDA拨款和 SBIAA 资金，包括新增一扇飞机库门，电气更新、和安装整套灭火系统。
d、建造一座邻近 Washrack 的两层办公楼，建筑面积约 18000 平方英尺。
e、美国海关楼（如上第 3 条所述）；
f、占地约 4.3 英亩的停机坪和匝道，用作飞机停放和移动，其中 1 英亩的停机坪和匝道分配给美国海关，剩余的 3.3 英亩分配给 FBO 运营商。

FBO 运营商被要求建设所有其他现场改进工程，包括排水、公用设施、景观和停车场， 以满足上述设施的使用需要。


预算：
A）、IVDA / SBIAA 支付的建设费用（不包括美国海关楼）：2010 万美元； B）、联邦拨款和其他投资支付的基础设施建设费用：450万美元；总建造费用：2460万美元。

5、I-10 公路本地段配套设施/蒂珀卡努河高速公路交流道重建和改进项目的融资

I-10 公路//蒂珀卡努河高速公路交流道是连接机场和希尔伍德开发公司项目与Stater Bros.市场公司项目的交通要道。圣贝纳迪诺联合政府（“SANBAG”）目前估计该 I-10 公路蒂珀卡努河高速公路交流道项目将花费 7725.3 万美元，该笔资金中包括洛玛连达市和圣贝 纳迪诺市提供的 424.8 万美元的地方贷款、IVDA 将要提供的 424.8 万美元，当地提供的现金总计 1274.4 万美元。另外有 3008.5 万美元由 SANBAG 提供，这笔资金来自全国“I”类营业税代理佣金，该笔资金被指定用于大型交通项目，如 I-10 公路//蒂珀卡努河高速公路交流道项目。

SANBAG 与加利福尼亚州交通部共同承担该项目，项目利用 SANBAG的 I 类资金、当地资金，外加3442.4万美元的联邦拨款资金。预计该项目的施工图将于 2012 年上半年完成，随后即开始项目建设。

IVDA 将在 2010 年4月与洛玛连达市和圣贝纳迪诺市签订一份合作协议，3 家政府团体，协商同意每家政府团体提供 424.8 万美元，总计 1274.4 万美元的地方资金，用于 I-10 公路/ 蒂珀卡努河高速公路交流道项目。

预算：
A）、IVDA 提供的建设费用：424.8 万美元；
B）、其他两家城市提供的建设费用： 849.6 万美元；
C）、SANBAG 提供的建设费用：3008.5 万美元；
D）、联邦拨款提供的建设费用： 3442.4 万美元；
总建造费用：7725.3 万美元。

6、多项机场太阳能项目（含光伏电池配电板布置）的融资

SBIAA 和 IVDA 已经开始着手一项计划，即利用光伏电池技术在白天产生电能，将机 场打造成“绿色”区。通过前一家 洛杉矶市政工程 投资集团，IVDA 已经获得了所有相关文件的批准 并予以执行，这些文件规定了 DFAS 建筑物的屋面系统与车库顶安装式光伏电池系统的电气 要求，该建筑物目前归 IVDA 所有，位于米尔东街 1111 号，处于蒂珀卡努河高速公路和米 尔街之间。

SBIAA 与一家技术公司合作，研究机场区域内安装类似光伏电池系统的可能位置以及 相关配置。初步安装工程中将包括在多栋车库的屋顶安装光伏电池板，另外在位于利兰诺顿 路的 SBIAA 办公楼安装屋面式光伏电池系统。经过进一步的探索和分析后，将在机场的飞 机库屋面上安装，另外在航站楼和中央大厅的屋面上也将安装若干光伏电池系统。

预算：
IVDA / SBIAA 支付的建设费用：350 万美元；
总建造费用：350 万美元。

在上述六个项目中，第 IV 投资集团对 洛杉矶市政工程 资金的拟定分配情况如下：

Stater Bros 公司项目的过渡融资：1800 万美元； 希尔伍德开发公司项目的过渡融资：1200 万美元； 海关楼项目总体费用的 20%配套资金：156 万美元 FBO 项目总体费用的 15%配套资金：369 万美元；
I-10 公路/蒂珀卡努河高速公路交流道项目：422.5 万美元太阳能项目总体费用 15%配套资金：52.5 万美元；
该资金配置仅为计划，IVDA 在实际分配 洛杉矶市政工程资金时会出现不同，但是，洛杉矶市政工程的资金将会被严格限制在这六个项目中。

以上这项项目的总投资预计达到 30693.3 万美元，其资金来源包括联邦拨款、州拨款、 IVDA 资金和当地资金，以及洛杉矶市政工程基础设施投资资金。如果没有这些基础设施建设项目， 以及SBIAA/IVDA 对两座新机场设施的支持，前诺顿空军基地的持续重新开发和支持 Stater Bros.市场公司总部和配送中心的运输走廊将不会得以实现。IVDA 和 SBIAA 已经请求 洛杉矶市政工程为上述基础设施项目、建设费用和过渡融资提供 4000 万美元的资本资金。其他新设施将在前诺顿空军基地周围陆续开发，圣贝纳迪诺机场将从这些基础设施改进项目和楼宇项目上获益匪浅。

B、麦克来伦商业园有限公司项目

洛杉矶市政工程 公司再次有机会通过本投资合伙企业——洛杉矶市政工程基础设施第 IV 投资集团，为前麦 克来伦空军基地的多项资产改良和基础设施项目筹集资本。这是洛杉矶市政工程 合伙企业第三次对麦克来伦商业园有限公司进行投资。麦克来伦商业园拟利用联邦拨款、郡政府资金、当地配套资金和洛杉矶市政工程 资金进行资产改良和基础设施项目建设。该项目融资对于麦克来伦商业园未来的发展意义重大。拟定的项目如下：

基础设施——A 区和 F 区排水系统改善资金

在麦克来伦空军基地总体平面图中对所有排水系统改善都做出了说明，包括 A 区和 F区的排水系统，另含 706 号抽水站。总体平面图的完整复件已借出。

预计成本：A 区排水系统——800 万美元；
预计成本：F 区排水系统——1150 万美元。

湿地保护

为了实现麦克来伦的全面发展，在西部和南部地区需要重大发展。这些地区预计在完工后将成为最重要的开发区和人口密集区。保护湿地的总费用预计约为 200 万美元，其中包括保护湿地的预付资金。麦克来伦商业园有限公司将提供配套的郡政府投资，以完成湿地保护 的投资。

预计成本：整个项目——200 万美元；

环境治理（60 英亩范围）

本项目是提供费用用于南麦克来伦区的贝尔街和温特斯街东南角环境污染的治理。环境 治理项目中包括 PCB 污染物的清理、对土地进行处理，使该区域恢复到可使用状态。该项目的大部分费用由美国空军基地提供，以协助麦克来伦商业园区持续的环境治理工程。

预计成本：整个项目——1160 万美元；

前军事基地楼宇的更新改造和租户改善

萨克拉门托飞机场历史区内的 263 号、264 号、269 号和 271 号楼宇，这些楼宇位于麦 克来伦东办公区的核心部位，该位置被规划园区内为创造就业机会的核心区域。这些楼宇不能够被拆除，大量的投资已投入到基础设施更新改造中，这些设施的性质阻碍了麦克来伦重 建开发的长远发展，因此，必须使用 QI/TIF 资金来资助这些不寻常楼宇的改善工程。


263 号楼宇租户改善

预计成本：110 万美元。

租户改善费用，用于 263 号建筑物 B 层租户的改善，总建筑面积 22000 平方英尺。租户预计将会给该区域带来约 70 个就业岗位。

368 号楼宇租户改善

预计成本：25 万美元。

租户改善费用，用于 263 号建筑物租户的改善，总建筑面积 15000 平方英尺。租户预计 将会给该区域带来约 30 个就业岗位。
243 号楼宇-A 层和 B 层外墙和场地改善
楼宇规模：544973 平方英尺；

预计成本：70 万美元。

243 号楼宇租户改善

预计成本：58 万美元。

租户改善费用，用于 243 号建筑物租户改善的补贴，A 层和 B 层的总建筑面积 11600平方英尺，每平方英尺补贴 5 美元。租户预计将会给该区域带来约 235 个就业岗位。

东南区停车场改善

预计成本：200 万美元。

麦克来伦商业园区东南区停车场改善工程。改善工程包括表面重修、照明和符合 ADA 要求。平面图中包括了太阳能车库屋顶和 LED 照明灯。
飞机场围墙——增加和重修布置飞机场西侧的现有围墙在飞机场西侧的改划用途区，该区的重建预计会给飞机场带来安全问题。这些安全问题 对于飞机场的安全使用极为重要，也是安全海岸警卫队和其他与安全有关租户所关心的 安全问题。
预计成本：20 万美元。

东区出入口埋石

该项目包括麦克来伦商业区入口的改善工程，含瓦特大道（Peacekeeper 路和棕树街之 间路段）的街道外貌、埋石和景观改善。
预计成本：100 万美元。

安全升级

增加一套基于网络的视频监控系统，以改善麦克来伦商业区内部和周围的安全监控和检查。

预计成本：100 万美元。

这些在前麦克来伦空军基地实施的项目总资金预计达到 4143 万美元，这笔资金将包括 联邦拨款、郡政府拨款、麦克来伦商业区有限公司资金和 洛杉矶市政工程资金。如果没有这些基 础设施建设项目，前麦克来伦空军基础的持续重建开发就不可能实现。
整个第 IV 集团合伙企业在 IVDA/SBIA 基础设施建设上的投资额为 30693.3 万美元，在 麦克来伦商业园区基础设施建设上的投资额为 4143 万美元，总计投资额为 34836.3 万 美元。